Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

Esse mês o aporte foi todo direcionado para a carteira de REIT, inclui dois novos ativos na carteira o APTS focado em residência e PK focado em hotelaria e aumentei posição no KRG e FPI. A vantagem do DriveWealth Unlimited é que você pode diversificar melhor a carteira sem a preocupação com os custos de corretagem.

Mudei de Portugal para Alemanha, e ainda não consegui me organizar completamente, além do fato que estou sem internet no novo apartamento. Me pediram duas semanas para instalar a internet aqui, os alemães com sua excessiva burocracia acredito que deve levar até mais que isso. Até colocar a net vou improvisando com o 3G do celular, portanto sem vídeos até que a internet seja estabelecida.

Preferred Apartment Communities Inc – APTS

O REIT de Atlanta voltado para aluguel de apartamentos residenciais. Tenho até um REIT parecido na carteira o ESS, que por sinal é um dos melhores REIT residencial que tem no mercado, até por isso seu preço está bem acima do justo. Tentei esperar uma oportunidade melhor para aportar nele, mas como o menino é bem resistente resolvi colocar outra opção do setor na carteira. Se você não sabe como calcular o valor justo de um REIT, vou falar sobre isso quando lançarmos o novo serviço da PenseRico Express.

O APTS é um REIT smallcap, até por isso escolhi ele, talvez não seja o segundo melhor do setor, mas me parece ser o que tem melhor custo x beneficio. Pelo fato de ser smallcap vai ficar fora do radar dos grandes fundos então deve-se manter dentro de um preço justo o que é isso que eu busco.

Ele estreou na bolsa no inicio de 2011 cotado a $10,00 e hoje está valendo uns $17, o que me parece um bom retorno para quem entrou lá no começo. O fundo vem crescendo os dividendos a pelo menos 14,8% ao ano.

Toda a sua carteira de imóveis vale hoje $2,6 bilhões composta em 27 propriedades multifamiliares com 8.276 unidades ao todo, 34 centros comerciais e 3 edifícios de escritório.

Propriedades do APTS

APTS tem mantido o compromisso de investir em ativos multifamiliares de classe A junto com a estratégia secundária de diversificar uma parcela dos investimentos em ativos que não sejam plurifamiliar como shoppings ancorados em supermercados.

O fundo tem hoje cerca de 8.200 apartamentos e vem crescendo a receita nesse setor em cerca de 5,2% a 5,5% ao ano o que tem gerado 55% da receita total do fundo proveniente dos imóveis residenciais. O APTS também tem alguns empréstimos imobiliários que estão gerando ao fundo algo entre 10,5% a 16% por ano.

Imóveis para estudantes

O fundo não é somente apartamentos familiares e tem diversificado em outros pontos como ampliando aquisição de imóveis para servir de alojamento para estudantes.

APTS foca em propriedades fora do campos, que sejam modernas, forneçam uma comunidade para os estudantes e diversas facilidades, como lavanderia, internet, entre outras. O fundo criou uma divisão de gestão de campus que opera focado exclusivamente em moradia estudantil a Preferred Campus Management, LLC.

Imóveis de estudantes do APTS
Imóveis de estudantes do APTS

O portfólio atual de imóveis para estudantes é composto por 9 ativos sob gestão com 6.151 camas e 2 unidades adicionais com 1.319. O fundo tem buscado universidades com pelo menos 15.000 estudantes e os locais devem ser próximos aos campos a ponto do estudante poder ir a pé ou de bicicleta. Cada unidade dessas deve fornece algo entre 450 a 800 camas.

Varejo

Em 2014 o fundo resolveu expandir sua estratégia de aquisições de shoppings ancorados em supermercados. APTS possui centros comerciais alugados para algumas grandes redes de mercado como Walmart, Publix, Kroger, entre outros.

Inquilinos do APTS
Inquilinos do APTS

O fundo também criou uma subsidiaria especializada em operar no varejo a New Market Properties, LLC. Particularmente gosto desses centros comerciais, tanto para compras quanto para investimentos.

Escritório

O APTS possui 3 prédios de escritórios que representam cerca de 18% de área bruta locável do fundo.

Escritórios do APTS
Escritórios do APTS

Até entendo a estratégia dos estudantes e do varejo, inclusive até vejo-as com bons olhos, mas não consigo encaixar esses três imóveis voltados para escritório, não sei se é preconceito meu com os fundos de escritório, mas isso não ficou legal no portfólio do APTS.

Não obstante a empresa disse que esta em busca de mais escritórios classe A em Atlanta, de acordo com o CEO do APTS eles querem investir em escritório porque possuem experiencia nesse setor e acreditam ser complementar ao core business multifamiliar e os preços estão atraentes.

Isso pode ser interessante para aqueles que querem diversificação em um único ativo, ao invés de adquirir 4 REITs separados um com exposição residencial, outro focado em estudantes, outro em varejo e outro em escritório o investidor compra o APTS e recebe um 4 em 1.

Particularmente prefiro REIT especializados do que esses genéricos, mas como disse no começo o APTS está me parecendo um bom caso de custo x beneficio.

Com o fechamento desse 2T17 o fundo apresentou nesse primeiro semestre uma receita de 137 milhões contra 87 milhões do semestre de 2016 um crescimento de 56,9% já o FFO saiu de $0,35 por ação no semestre de 2016 para $0,65 nesse semestre de 2017 com 85% de crescimento neste ultimo ano. Os dividendos também cresceram 15% saindo de 0,395 para 0,455 nesse semestre de 2017.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $57,2 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 179,28.

Park Hotels & Resorts Inc. – PK

Park Hotels como nome já diz é um REIT da Virgínia focado em hotelaria. Ele foi formado quando Hilton Worldwide (HLT) desmembrou a maior parte de suas propriedades imobiliárias em um REIT publico. Ele é o segundo maior REIT hoteleiro da bolsa em valor de mercado e está entre os TOP25 maiores REITs do mercado em EBITDA.

REITs por EBITDA
REITs por EBITDA

O PK tem uma carteira de $9 bilhões com 67 hotéis de grande escala, high-end, incluindo algumas propriedades icônicas como o Hilton New York que abrange um quarteirão inteiro no centro de Manhattan e o Hilton Chicago Downton com 200.000 pés quadrados e 1.544 quartos e o Hilton Hawaian Village em Honolulu com 2.860 quartos à beira mar.

PK Hilton em Manhantan
PK Hilton em Manhattan

O único problema do PK que ele é bem concentrado em algumas marcas, mas a administração vem buscando melhorar isso e diversificar com novos operadores.

Grandes operadores
Grandes operadores

O PK pra mim hoje é um dos que possuem o melhor portfólio, estou para falar que seu case está melhor que o CLDT que tenho atualmente na carteira. Sabemos que a tecnologia tem atacado a REIT hoteleira, tanto na ascensão direta de serviços como Airbnb que oferece hospedagem a custo muito inferiores que hotéis tradicionais, quanto a expansão de serviços de teleconferência que estão cada vez mais dispensando a necessidade das famosas viagem a trabalho. Tudo isso junto tem dificultado o setor hotelaria.

Apesar de todas essas ameaças eu vejo esse nicho de hotéis de luxo e resort como um caso a parte, diferente daquele nicho que busca preço a qualquer custo e por isso acaba dando margens a serviços como Airbnb crescer, o publico dos hotéis de luxo não ficariam em um Airbnb então vejo que a demanda desses estaria mais protegida.

Também gosto muito dos resorts que são bem específicos e possuem barreiras grandes por serem de alto custo de construção, isso inviabiliza a entrada de competidores e a penetração de serviços como o Airbnb, além de não serem impactados pela tecnologia pois tem um punch mais de turismo.

O fundo possui 2 hotéis no Havaí com 4.104 quartos que geram 23% da receita. O Hilton Hawaiian Village está situado em uma propriedade de frente para o mar com 22 acres em Waikiki, a propriedade tem aproximadamente 3.000 quartos distribuídos em 6 torres. A taxa de ocupação é altíssima e gira em torno de 94,6% e com uma margem de lucro de 37% um numero impressionante.

Hotéis no Havai do PK
Hotéis no Havai do PK

Em 2016, o hotel ganhou um certificado de excelência da TripAdvisor nos últimos 5 anos 1.600 quartos foram renovados com um custo de 44 milhões ou $28.000 por quarto e nos últimos dois anos o fundo investiu $10 milhões reformando 100.000 pés quadrados de espaço de reunião e conferencias.

Hilton Waikoloa Village é um hotel de 62 hectares à beira mar na Costa Kohala e tem 1.244 quartos e dois campos de golfes para campeonatos. Esse hotel possui um RevPar de 14% impulsionado pela forte demanda. Nos próximos 2,5 anos o PK irá transferir 600 quartos para Hilton Grand Vacations – Ocean Tower. Nos últimos 5 anos 643 quartos foram renovados com o custo de $34 milhões ou $53.000 por quarto.

Hilton Waikoloa Village
Hilton Waikoloa Village

Cerca de 74% da receita do PK vem de mercados costeiros e 91% dessa receita está no Top25 maiores mercados dos USA. Enquanto o fundo careca de uma diversificação de marca, acaba compensando por essa alta diversificação nos imóveis.

Diversificação do PK
Diversificação do PK

 

 

O foco do PK é na construção de um portfólio de altíssimo luxo o que lhe protege das ameaças atuais do setor. A empresa busca diversificar a marca além da Hilton e misturar operadores no mix de gerentes globais.

O FFO do PK nesse semestre de 2017 foi de $1,45 frente a $1,52 do ano passado uma redução de 4% essa queda deveu-se as reformas no Centro de Convenções Moscone em San Francisco que fez com que a receita da região caísse em 5,1% no semestre.

Alguns dias depois de ter comprado o PK veio o furacão Irma e Havery, o fundo tinha 14% da receita exposta na área onde aconteceu os furacões. Só acompanhei com o coração nas mãos, claro que primeiro ficamos sentidos por todos que perderam as casas e alguns até a vida. Felizmente o fundo não foi afetado gravemente, teve só uns 90 quartos com infiltração de água, mas nada muito alarmante.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $38,7 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 121,29.

Kite Realty Group Trust – KRG

KRG já foi debatido aqui antes no blog, se quiser conhecer mais obre o case de negócio sugiro dar uma consultada na sua tag aqui. O KRG apresentou um FFO de $46,2 milhões ou $0,54 por ação comparado com os $0,48 de FFO do ano passado. O NOI da KRG aumento 3,2% no same store e 3,8% considerando os novos investimentos.

O fundo vendeu 3 propriedades gerando uma receita de $54,6 milhões e $77,7 no acumulado do ano com vendas de propriedades. O fundo concluiu também o redesenvolvimento de três propriedades com os custos totais de $6,2 milhões e um retorno anualizado combinado projetado de 19,5%.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $60,00 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 188,05.

Farmland Partners Inc – FPI

Comentei sobre o FPI no mês passado, confira aqui.

Essa compra adiciona a minha carteira de dividendos o valor de $22,44 isso convertido pelo dólar de hoje teria um crescimento na minha renda de dividendos na faixa de R$ 70,33.

Ao todo foram acrescentados na minha renda de dividendos $178,34 ou seja R$ 558,95 a mais por ano para somar na minha bola de neve.

Empresa Código Qtde
Preferred Apartment Communities Inc APTS 65
Park Hotels & Resorts Inc. PK 45
Kite Realty Group Trust KRG 50
Farmland Partners Inc FPI 44

Já atualizei a minha carteira com essa nova aquisição.

Enquanto isso…

Já que falamos acima do furacão, os Americanos acreditam que esse furacão foi em prejuízo o maior da história, isso porque eles não enfrentaram o furacão Dilma que o passou pelo Brasil e foi mais destrutivo que todos os furacões americanos juntos.

 

 

15 thoughts on “Compras Setembro 2017 – APTS – PK – KRG – FPI

  • 27 September 2017 at 22:47
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    Fala Master,

    Achei seu blog esses dias e desde então não paro de lê-lo, me identifiquei bastante e que você continue firme nessa pegada, certamente está ajudando a muitos!
    Tenho 29 anos, casado, sem filhos(por enquanto) e depois de muito tempo e dinheiro jogado fora tenho decidido entrar no mercado de ações. A ideia inicial era para ser como hobby mas a tolice já caiu por terra e quero que seja meu estilo de vida.

    Já faz 1,5 meses que venho estudando todos os dias sobre ações, já li alguns livros(inclusive se puder recomendar alguns será bem vindo)…. e quando finalmente me senti menos ignorante no entendimento do mercado, decidi investir.. só que até o dinheiro chegar, ir pra corretora e aplicar, encontrei você e parecem que estou começando tudo de novo, hahahaha.

    Bem, após uma reeducação financeira(se é que tive uma antes), tenho disponibilidade de aplicar R$1500,00(aportes mensais) e em breve indo para R$2500,00 (sei que não é muito). Minha ideia incial era FIIs brasileiras e algumas ações de base com alto chances de bons dividendos mas agora fiquei um pouco cafuso…hehehe

    Mestre, com essa sua vasta experiencia o que faria no meu lugar? Que tipos de mercado olharia(incluso Americanos, já criei conta na DriveWealth e Remessa Online). Tenho foco no médio/longo prazo e bons dividendos.

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    • 28 September 2017 at 08:57
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      olá Erik

      Particularmente tentaria dividir o capital entre os dois mercado, coloca um mês em FII o outro vc manda para a bolsa Americana, o importante é você ver qual se adapta mais, investimento no final é mais uma questão de “onde vc vai se sentir confortável investindo”. Não adianta colocar a grana em X ou Y se vc não curte aquilo, no final vai acabar desanimando e abandonando no meio do caminho.

      Particularmente eu comecei com menos do que isso q vc está começando, devagar vc vai crescendo os aportes e melhorando seu capital.

      Sobre investir nos USA vc quando começar não vai querer parar, se prepara kkkkk

      sobre o mercado brasileiro tem o Cadu aqui no fórum da PenseRico ele pode lhe ajudar a achar bons FIIs, ou pelo menos mostrar-lhe o caminho, https://forum.penserico.com/t/cafi-carteira-de-analise-fundamentalista-de-investimentos/

      qualquer duvida é só postar e seja bem vindo!

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      • 28 September 2017 at 21:21
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        Fala master,

        Muito obrigado pelo seu retorno e orientação.

        De fato acho vou ficar viciado neste negócio… na verdade já tem mais de mês que dedico cerca de 3-4 horas por dia estudando sobre mercado… muita coisa pra aprender e aplicar, heheh.

        Espero em breve ser um testemunho vivo do VD, tens mais um seguidor :).

        Abraço!

        Reply
  • 27 September 2017 at 13:28
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    Boa tarde VD, você investe nos EUA, como PF ou PJ? E agora que mora no exterior, como faz com as remessas? Manda dinheiro do Brasil para os EUA, ou da Europa pros EUA?

    Obrigado pela atenção.

    Reply
    • 27 September 2017 at 18:42
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      olá Pretorian

      Como PF, mando do BR direto pra DriveWealth, não faz sentido mandar pra Europa pagar spread pra Euro depois pagar spread novamente para mandar para dólar nos USA.

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  • 26 September 2017 at 12:07
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    Quanto mais juros caem aqui e o real sofre valorização, mais interessante fica ingressar no mercado americano.

    Lembrando que yield médio dos FII atualmente paga 6,50% em reias contra 3 ou 4% em dólar de um reit americano.

    Reply
    • 26 September 2017 at 16:24
      Permalink

      olá Mestre

      sim o ideal é o real desvalorizar na época que formos colher os frutos.

      sobre o yield, olhar só por ele é como tentar ler um livro com um olho só, vai enxergar só metade da pagina, tem que pegar nessa formula ai o retorno total + cambio

      o problema que o Brasil não tem muito dado histórico para se analisar longos períodos assim e tirar conclusões.

      Reply
  • 25 September 2017 at 20:53
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    Boa VDD,

    Me economizou um tempo, estou de olho no PK mas ainda não tinha feito o resumo dele kkkkk

    Valeu!

    Reply
    • 26 September 2017 at 16:14
      Permalink

      olá BPM

      PK é bem legal, tem um case e excelentes hotéis, vale a pena o estudo sim.

      Reply
  • 25 September 2017 at 08:27
    Permalink

    VD,

    é eu não sei ..sei q essa euforia está estranha … se bem q se olhar a euforia aí de fora. .está mais estranho ainda .. então estamos até “sãos”…

    Esse mercado de fundos imobiliários dos imóveis é um absurdo o tamanho… aqui nó temos uma meia dúzia que tem liquidez …

    Abs,

    Reply
    • 25 September 2017 at 11:27
      Permalink

      Olá RO

      O negócio não para de subir. Uma hora tem que cair mesmo kkkk

      Esse aqui é o maior shopping de ações do mundo se me deixar aqui solto um final de semana faço igual minha mulher com sapatos, zero a conta.

      Reply
      • 25 September 2017 at 15:44
        Permalink

        kkk deixa sua mulher saber, vai cortar seu crédito! kkk

        Caramba! tem REIT de tudo quanto é tipo hein…

        Reply
        • 25 September 2017 at 17:44
          Permalink

          olá II

          ela já briga comigo porque eu gasto muito dinheiro com ações, esses dias estávamos comprando uns moveis eu falei vamos economizar aqui e comprar esse que é mais barato ela virou e me disse eu não para você socar tudo na bolsa depois, vou comprar esse mesmo que eu gostei kkkkk

          mulheres o que seria de nós sem elas.

          Reply
  • 25 September 2017 at 07:44
    Permalink

    Legal VDD,
    Esses REIT’s são bem interessantes. Os FII daqui parecem “quitinetes” em comparação aos dos EUA.

    Geralmente quantos porcentos um REIT paga por ano de dividendos?

    Abraços.

    Reply
    • 25 September 2017 at 11:25
      Permalink

      Olá CI

      Você precisa entender que a taxa de juros americana é bem menor que a brasileira e os reits lá podem se endividar. Falei um pouco sobre esses pontos no nosso último vídeos da série Papo Rico.

      Sobre rendimentos por conta até mesmo das taxas de juros os yields médios que eu procuro comprar estão em 4 a 8%

      Agora vc precisa analisar o retorno total que é valorização das cotas + dividendos.

      E se for comparar com terras brasilis aí precisará fazer depreciação do real que impacta muito nos nossos resultados no final das contas.

      Reply

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